观点网碧桂园的“关键一年”已经走完一半路程。
2025年11月，碧桂园涉及177亿美元的境外债重组方案获得高票通过，延续两年之久的债务重组长征路走到上岸这一步，碧桂园进入了“系统性推进转段”阶段。
所谓“转段”，便是碧桂园要从过去保交房与债务重组拉扯的状态，逐渐转向正常经营的过程。
这也意味着碧桂园将从被动防御向主动修复转变。
转段关键窗口期
7月10日，碧桂园集团召开月度管理会议，提出下半年将是公司经营转段关键窗口期，要确保实现“保交房”任务的完美收官，同时平稳、有序地完成向“正常经营”状态的战略切换。
2025年底债务重组方案正式进入实施阶段，碧桂园两场“硬仗”已经打赢一场，剩下保交房任务也正处于最后冲刺阶段。
据观点新媒体了解，碧桂园2025年全年完成房屋交付超17万套，加之2024年交付约38万套、2023年交付约60万套，自2022年起四年年累计交付总量突破180万套。
2025年股东周年大会时，碧桂园预计年内可顺利完成20万套交付量，但最终年底交付量与预期仍有3万套差距。
2026年度工作会议上，碧桂园将“保交房收官之年”延到2026年，计划争取在年中完成大部分交房任务。
不过，保交房任务压力最大的部分在于资金。
出险以来，碧桂园已经出清不少资产。
2023年出售广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元；2024年清仓珠海万达商管股本权益、出售长鑫科技1.6805%股权，挂牌位于广州的包括酒店、甲级写字楼、商业等多种物业在内的资产包……截至2024年底累计回笼资金超600亿元。
2025年4月，碧桂园又将手中持有的蓝箭航天股本权益出售，回笼资金13.05亿元。将能变现的非核心资产全部处置换取资金。
根据碧桂园2025年度业绩报告，实现总收入1548.9亿元，同比减少38.7%；净利润16.2亿元，归母净利润32.6亿元，实现扭亏为盈。
但扭亏并不是来自经营回升，而是债务重组落地所带来的系统性财务修复：来自债务重组的其他收入及收益净额约821.37亿元，抵消了445.07亿元存货减值、105.25亿元金融资产及财务担保减值损失、153.52亿元营销费用及净财务费用、合营及联营公司损失。
债务重组落地为碧桂园确认了934.8亿元的收益，但这是一次性的收益，并不能变成实打实的经营利润。
业务方面，房地产开发收入1504.9亿元，同比下降38.8%；科技建筑收入34.32亿元，同比下降45.8%；包括物业投资及酒店经营在内的其他业务收入25.43亿元，同比下降29.5%。
保交房套数逐年下降，年内又走到债务重组工作的攻坚阶段，碧桂园2025年在业务经营上并没有太大的转机。
除了明确2026年为“保交房收官之年”，碧桂园还提出恢复正常经营的最终目标是公司整体现金流和利润均为正。
只依靠资产处置并不能长久维持保交房与日常经营所需资金，碧桂园2025年底在手现金余额186亿元，但其中受限现金为128亿元，能够自由支配的实际金额为58亿元。
除此之外，即便完成了境内外债务重组，碧桂园仍有740亿元有息负债处于违约或交叉违约状态。根据最新数据，今年5月，碧桂园新增1.83亿元违约债务，新增20宗5000万元以上的未决诉讼、仲裁案件20宗，标的金额合计约52.18亿元。
销售跌幅收窄
保交房已近尾声，债务重组兑现与回归正常经营却刚刚开始，最关键的活水，仍要看碧桂园的销售能否好转。
根据销售月报，碧桂园2026年6月实现权益合同销售金额约24.5亿元，对应权益合同销售建筑面积约30万平方米。
2026年1-6月，碧桂园累计实现权益合同销售金额为142.5亿元，权益合同销售面积为183万平方米。按此计算，碧桂园2026年上半年权益销售额同比下跌约15%。
尽管销售仍然在跌，但对比2025年上半年的同比下跌35.45%至167.5亿元，碧桂园的跌幅已缩窄一半。今年上半年，碧桂园1-6月权益销售额跌幅分别为2.6%、30%、18.8%、14.9%、12.8%，已有摸底迹象。
召开2025年度股东会时，管理层曾表示，公司销售总体按照年初既定预算目标推进，每月权益销售金额保持在20亿元至30亿元之间，但后续根据市场变化相应调节供货计划及去化节奏。
根据2025年年度报告，碧桂园总权益土地储备约为9540万平方米，在建及待售物业账面价值超4821.5亿元。
供应端储备足够，剩余可能便要交由市场与碧桂园对存量资产或业务的盘活方案共同展开。
这也意味着，2026年下半年能否在销售跌幅持续收窄、甚至回正上取得突破，将成为碧桂园转段所需时间长短的关键。
越来越接近保交房收官之时，碧桂园将精力更多放在为正常经营做准备。
7月管理会议上，从行业政策支持到提升产品力，再到各区域项目资源整合，围绕保质交付、产品升级、安全管理、组织管控、AI运营应用等方面，碧桂园正在铺垫向“正常经营”状态切换的必经之路。
莫斌将“稳资债、稳发展”确立为贯穿下半年工作的核心纲领，稳资债即修复资产负债表，稳发展则是对存量资产的价值挖掘。
他强调：“稳住即留在牌桌上。”
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